مالیات، یک نوع هزینه اجتماعی است که بیشتر افراد یک جامعه در راستای بهره‌مندی از امکانات یک کشور پرداخت می کنند تا توانایی های جایگزینی و توسعه این امکانات فراهم شود.
شاید برای شما هم جالب باشد که بدانید بسیاری از اقتصاددانان، مالیات را مهم‌ترین ابزار اقتصادی برای سیاستگذاری دولت محسوب می کنند. این ابزار به ویژه به علت نقش ویژه‌اش در تامین منابع لازم برای انجام دادن وظایف حاکمیتی دولت، مورد توجه خاص نظریه پردازان دولتی و غیر دولتی است.
یکی از اموالی که مالیات بر آن تعلق می گیرد، مسکن است. مالیات های بخش مسکن را می توان به دو نوع مالیات بر دارایی و مالیات بر وجه درآمدی مسکن تقسیم کرد. بخش مالیات بر دارایی، شامل مواردی چون مالیات بر خانه های خالی، مالیات اراضی بایر و نیز مالیات بر ارث است.مالیات های ناظر بر وجه درآمدی نیز شامل مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک، مالیات بر نقل و انتقال قطعی و مالیات ساخت و ساز می شود.
اگر قصد فروش ملک خود را داشته باشید حتما با پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات برخورد خواهی کرد. اگر شما هم سوالات متنوعی در پرداختی مالیات برمسکن دارید، در ادامه این مطلب همراه ما باشید تا با انواع پرداختی های مالیاتی و قوانین آن آشنا شوید تا در آینده با مشکلات متعددی رو به رو نشوید.
انواع مالیات ها بر بخش مسکن:
- مالیات نقل و انتقال
- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش
- مالیات خانه های خالی
- مالیات بر درآمد اجاره خانه
- مالیات بر اراضی بایر
- مالیات نقل و انتقال
ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶، نقل و انتقال قطعی املاک (بر اساس ارزش معاملاتی آنها) و نقل و انتقال حق واگذاری (سرقفلی) املاک (برای واحدهای تجاری)، به مأخذ ارزش معاملاتی، مشمول مالیات برای تا ۲۰ میلیون ریال، به نرخ ۴ درصد؛ ۲۱ تا ۶۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۲۰ میلیون ریال، به نرخ ۸ درصد و نسبت به مازاد ۶۰ میلیون ریال، به نرخ ۱۲ درصد می‌شدند.
در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم، ماده ۵۹ قانون نیز اصلاح شد. عملاً از سال ۱۳۸۱ ساختار تصادی فوق‌الذکر حذف شد و مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک برای هر سطحی از ارزش معاملاتی املاک مشمول نرخ مالیاتی ۵ درصد و نقل و انتقال حق واگذاری (به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق) مشمول نرخ مالیاتی ۲ درصد شد.
تغییرات این نوع مالیات در قانون سال ۱۳۹۴، عمدتاً مربوط به اصلاح ارزش معاملاتی املاک است. تعیین ارزش معاملاتی املاک را نیز کمیسیون تقویم املاک بر عهده دارد. این کمیسیون متشکل از پنح عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار، ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین میکند.
کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی این قانون را در سال اول، معادل دو درصد (۲%) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند:
الف- قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون‌آرمه یا اسکلت بتونی، سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت؛
ب- قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.
این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰%) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
بر اساس اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۸۰، اولین نقل و انتقال فعلی ساختمان‌های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از ۲ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ قانون، مشمول مالیات مقطوع به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهد بود. این مالیات هم اشخاص حقیقی و هم اشخاص حقوقی را شامل گردیده، مالیات دیگری بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (مالیات بساز و بفروشی) به فعالان این بخش تعلق نمی‌گرفت.
در اصلاحیه سال ۱۳۹۴ قانون مالیات‌های مستقیم، رویکرد اخذ این نوع مالیات، از اخذ مالیات مقطوع بر اساس ارزش‌های مندرج در دفترچه کمیسیون تقویم املاک، به اخذ مالیات متناسب با درآمد مکتسبه حاصل از ساخت و فروس مسکن تغییر کرده است که به دلیل ارزیابی بر اساس قیمت‌های واقعی معامله شده، تغییر قابل ملاحظه‌ای در میزان مالیات‌های متعلقه بخش مسکن ایجاد خواهد کرد. با توجه به طولانی بودن زمان ساخت یک پروژه ساختمانی، نحوه محاسبه و تشخیص درآمدهای واقعیِ حاصل از فعالیت ساخت و فروش مسکن، محل بحث و تأمل است.
بر اساس ماده ۷۷ اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد، مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.
در تبصره ۱ این ماده تصریح شده است که اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصدی (۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده، پس از رسیدگی، طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
درتبصره ۲ این ماده نیز شمول موقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان به وسیله اشخاص حقیقی، منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. شهرداری‌ها نیز موظف شده‌اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار، مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که سازمان امور مالیاتی کشور تعیین میکند، گزارش کند. شایان ذکر است که شهرهای زیر یک صد هزار نفر جمعیت از حکم این ماده، مستثنی هستند.
مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه، منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان می‌شود و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار سیاست‌های افزایش عرضه مسکن برای کاهش قیمت و ایجاد تعادل در بازار عمل میکند. وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود؛ اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی، تنها در شرایط تعادل عرضه و تقاضای مسکن در بازار، معنادار است و لزوماً مقدار ثابتی نیست.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه در سال ۱۳۶۶ به تصویب رسید؛ ولی در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ به دلیل این که هزینه‌های اجرایی این مالیات، از درآمد آن بیشتر بود، لغو شد؛ تا این که در ماده ۵۴ مکرر الحاقی قانون سال ۱۳۹۴ مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) با عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، در سال دوم، مشمول یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم، برابر مالیات متعلقه و در سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه شوند.
به استناد ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی، درآمدی که اشخاص حقیقی و یا حقوقی از محل واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران تحصیل می‌کنند، مشمول مالیات بر درآمد است. به استناد ماده ۵۳ قانون مذکور به هنگام تعیین مالیات اجاره املاک، معادل ۲۵ درصد مال الاجاره دریافتی مالک (بابت هزینه، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره) از کل مال الاجاره کسر و ۷۵ درصد آن به عنوان درآمد مشمول مالیات تعیین می‌شود.
به موجب ماده ۱۱ قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب سال ۱۲۷۳، کلیه واحدهای مسکونی دارای زیربنای ۱۲۰ مترمربع و کم‌تر که به منظور سکونت به اجاره واگذار می‌شدند، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف شدند. از سال ۱۳۸۱ با اجرای اصلاحیه سال ۱۳۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم، معافیت قسمت اخیر تبصره ۱۱ ماده ۵۳ جایگزین معافیت ماده ۱۱ قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری شد.
در اصلاحیه سال 1۱۳۹۴ قانون مالیات‌ها نیز بر تغییرات قابل توجهی درباره این مالیات صورت نپذیرفت و صرفاً در ماده ۵۴، ارزیابی درآمد اجاره بر اساس قرارداد منعقدهه، با تغییرات اندکی مواجه شد؛ به گونه‌ای که درآمد اجاره بر اساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. در مواردی که قراردداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کم‌تر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه اعلام شده به وسیله سازمان امور مالیاتی کشور باشد و همچنین در مورد ماده ۵۴ مکرر این قانون، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاکِ مشابه تعیین خواهد شد.
مالیات بر اراضی بایر برای نخستین بار به استناد ماده ۲۱۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۴۵ بر اراضی بایر واقع در محدوده شهر تهران و سایر شهرستان‌ها (به تشخیص دولت) وضع گردید؛ به نحوی که این مالیات را می‌توان یکی از قدیمی‌ترین انواع مالیات‌های مرتبط با املاک به حساب آورد.
مالیات مذکور در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ نیز استمرار یافت. به موجب ماده ۱۲ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات سال ۱۳۷۱، کلیه اراضی بایر واقع در محدوده شهرها که بدون عذر موجه، بایر بمانند تا دو سال معادل ۲ درصد ارزش مربوطه، تا چهار سال پس از ۲ سال مذکور، معادل چهار درصد ارزش آنها و پس ازان معادل ۵ درصد ارزش مربوطه مشمول مالیات می‌شدند. به دلایل مختلف و به ویژه عملکرد ضعیف آن، مواد ناظر بر وصول این نوع مالیات در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم حذف گردید و مالیات مذکور به طور کلی لغو شد.
این مالیات مجدداً در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و به نرخ ۱۲ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی مسکن وضع شد که همچنان فاقد عملکرد است.
مالیات، یک نوع هزینه اجتماعی است که بیشتر مردم یک جامعه در انواع مختلف ملزم به پرداخت آن هستند. یکی از این مالیات ها، مالیات در بخش مسکن است. که در دو نوع مالیات بر دارایی و مالیات بر وجه درآمدی مسکن پرداخت می شود. پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات یکی از بارزترین روش های پرداخت مالیات بر مسکن است که در زمان فروش ملک توسط فروشنده پرداخت می شود.