قرارداد اجاره در دوره های مختلف اهمیت بسیاری داشته به شکلی که قوانینی متعددی که در این زمینه به تصویب رسیده است، خود نشانگر همین اهمیت است؛ اما اهمیت آن در حال حاضر و در جامعه و این چند ساله اخیر امری انکار ناپذیر است.
اجاره و قرارداد اجاره خانه گزینه اولی است که برای بسیاری از مردم گزینه دومی وجود ندارد. به خاطر سنگینی و تورم بسیار زیاد خانه که غالب مردم جامعه از خرید خانه ناتوان می مانند و تنها راه برای آنان به خصوص کسانی که در ابتدای زندگی هستند اجاره خانه است.
نکات حقوقی مهم و زیادی در زمینه قرداد اجاره وجود دارد که دانستن آن چه برای مستاجرین و چه برای موجرین، لازم است تا مبادا دچار مشکلات حقوقی بعدی شوند. پس این مطلب را از دست ندهید و این مقاله را با دقت مطالعه کنید و نکات گفته شده را به خوبی به خاطر بسپارید و در زمان عقد قرار داد آن ها را مد نظر قرار دهید.
۱۰ قانون حقوقی مهم که هر مستاجری باید بداند
ما در این قسمت به شما ۱۰ قانون حقوقی مهم که هر مستاجری باید بداند در اختیار شما قرار می دهیم؛ پس با دقت بخوانید و آن ها را یادداشت کنید تا در مواقع لازم در دسترس داشته باشید.
۱. پرداخت هزینه های خانه اجاره ای
ماده ۴۸۶ در این باره مقرر می دارد که تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای استفاده از آن لازم باشد به عهده مالک یا موجر است.
لذا باید گفت که آن تعمیراتی که به خود عین ملک اجاره ای ربطی پیدا نمی کند با مستاجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی کند. برای مثال اگر حین اجاره شیر آب یا سیستم گرمایشی یا سرمایشی یا لامپ های خانه و موارد دیگر به مشکلی بربخورد با مستاجر است و باید هزینه های آن را پرداخت کند.
اما برای مثال اگر در همان ابتدای اجاره که مستاجر خانه را بازدید میکند و از خرابی بعضی امکانات مطلع می شود می تواند از مالک بخواهد که آنها را تعمیر کند و سپس تحویل دهد. اما تعمیراتی که به ملک ربط پیدا کند متوجه مالک خواهد بود؛ برای مثال سقف خانه در اثر باران و کیفیت بد ایزوگام یا آسفالت پشت بام اشکال پیدا کرده در اینجا تعمیر بر عهده موجر خواهد بود.
۲. انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره ای
نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستاجر هزینه هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلا تزییناتی را برای ملک که جدا نشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی تواند مطالبه کند.
مگر در مواردی مثل مثال بالا (سقف و دیوار) که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود لذا مستاجر می تواند آن تعمیرات را انجام دهد و هزینه های آن را از موجر دریافت کند. پس باید دانست مستاجر بابت تغییراتی که در ملک می دهد حق مطالبه هزینه ای را از موجر ندارد مگر از قبل اجازه گرفته باشد البته همین تغییرات و دخالت در ملک ممکن باعث شود موجر حق فسخ پیدا کند.
۳. تلف شدن واحد اجاره ای
نکته دیگری که چند سالی است گویا متداول شده است این است که اگر به عنوان مستاجر محلی را اجاره کرده اید چه به عنوان سکونت یا چه به عنوان مغازه، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر در مدت اجاره در اثر حادثه ای مثل زلزله که چند سالی است در ایران مناطق مختلف را تهدید میکند آن عین اجاره شده خراب شود یا تلف شود اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل می شود و دیگر مستاجر تکلیفی به دادن اجاره بها ندارد و میتواند پول ودیعه ای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.
۴. ذکر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح بودن آن به حساب می آید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود اثر باطل بودن متوجه مستاجر خواهد بود و ممکن است به ناحق محکوم به پرداخت خساراتی گردد که مستند به وی نیست.
لذا لازم است در این زمینه قراردادی صریح نوشته شود و مدت اجاره برای مثال یک سال در آن ذکر شود.
۵. عیب در مال اجاره ای
ماده ۴۷۸ مقرر میدارد که اگر عین اجاره ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستاجر می تواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستاجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.
ماده ۴۷۸:
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
۶. اجاره مالی که شراکتی است.
در اجاره باید دقت کرد که اگر ملکی را اجاره می کنید بدانید آن مال متعلق به چند نفر است؟ آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر تنها و تنها یک مالک دارد. دانستن این نکته به این علت است که اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد شریک دیگر می تواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید. این امر را ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر کرده است.
اجاره مال مشاع جایز است؛ لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.
۷. فوت مستاجر یا موجر و تکلیف اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آنکه این امر در قرارداد قید گردد که در صورت فوت مستاجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می رسد.
۸. انجام تغییرات توسط موجر
در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستاجر مالک منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده کامل خواهد کرد. در اینجا باید به عنوان یک مستاجر حقوق خود را بدانید که یکی از آن ها این است که موجر نمی تواند در مدت اجاره تغییری در عین اجاره ای انجام دهد. برای مثال موجر نمی تواند به این دلیل که الان مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجاره ای را تغییراتی بدهد، این کار را انجام دهد؛ زیرا مستاجر حق دارد که از عین مستاجره استفاده کند و موجر حق این تغییرات و مزاحمت را ندارد.
مگر آنکه تعمیراتی اساسی لازم آید که اگر انجام نشود به ملک موجر خسارات و زیان وارد می شود که در اینجا موجر طبق قانون حق دارد آن تعمیرات را انجام دهد و اگر مستاجر این اجازه تعمیرات را به موجر ندهد حق فسخ خواهد داشت.
۹. عیب دار شدن عین مستاجره یا خراب شدن عین مستاجره
در قانون، مستاجر امین تلقی می شود و به این امین بودن احکامی بار می شود. مثل این که اگر در عین مستاجره خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود؛ مگر آنکه ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است. برای مثال اگر مستاجر در اثر کوتاهی که داشته فرزندش کوچکش با اشیائی به در و دیوار و رنگ آمیزی و تزئیات و دکوراسیون ملک‌آسیبی بزند در اینجا به علت کوتاهی مقصر خواهد بود و ضامن خسارات می باشد.
۱۰. شرط کردن ضمن اجاره
در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند؛ برای مثال مستاجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که طرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند.
در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده می تواند فورا قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند بر خلاف باقی شروط در دیگر قرارداد ها که فرد دیگری را باید الزام کند در اینجا قانون گذار اجازه داده است یک راست فرد به سمت فسخ قرارداد رود.
توصیه ما به شما
ما در این بخش تنها در مورد بخشی از قوانین و ماده های قرارداد اجاره با شما صحبت کردیم. این را فراموش نکنید که زمانی که می خواهید کاری انجام دهید یا قراردادی را ببندید، حتما با یک وکیل آگاه و با تجربه مشاوره کنید.