چگونه خانه خود را بفروشیم: راهنمای گام به گام

به عنوان مثال، جغرافیا ممکن است بر مدت زمانی که خانه شما در بازار باقی می‌ماند یا اینکه چقدر می‌توانید از لیست قیمت بالایی برخوردار شوید، تأثیر بگذارد. در مکان‌هایی که رقابت داغ است و موجودی آن کم است، احتمال اینکه سریع‌تر بفروشید و قیمت بالاتری داشته باشید. برعکس، در مکان‌هایی که فروش خانه کاهش یافته است، احتمالاً برای جذب خریدار مناسب باید سخت‌تر تلاش کنید.
بازار املاک و مستغلات از زمان اوج های دیوانه وار همه گیر تغییر کرده است. جنگ‌های بی‌رحمانه مناقصه (عمدتا) به پایان رسیده است و قیمت‌ها و نرخ‌های وام مسکن همچنان بالا هستند. با ترس از رکود اقتصادی، بسیاری از خریداران تا زمانی که نرخ ها یا قیمت ها (یا هر دو) پایین نیایند، در حاشیه می مانند. در نهایت، این یک بازار متعادل‌تر ایجاد کرده است: فروشندگان دیگر دست بالا را ندارند.
یک نماینده قابل اعتماد پیدا کنید
در یک مشاور املاک به دنبال چه چیزی هستید؟
بنابراین، به عنوان یک فروشنده، هوشمندانه است که هر عاملی را که می توانید آماده کنید و کنترل کنید. مواردی مانند استخدام یک مشاور املاک عالی و به حداکثر رساندن جذابیت آنلاین خانه شما می تواند به یک بسته شدن راحت تر معامله و پول بیشتر در بانک تبدیل شود. در اینجا 9 مرحله برای فروش خانه خود در سال 2023 آورده شده است.
خوراکی های کلیدی

1. یک جدول زمانی تنظیم کنید: قبل از اینکه بخواهید فهرستی را تهیه کنید، خانه خود را آماده کنید.
2. یک نماینده مشاور املاک استخدام کنید: یک نماینده باتجربه که بازار را به خوبی می شناسد می تواند خانه شما را برای خریداران محلی به بهترین وجه موقعیت دهد.
3. خانه خود را کمی ارتقا دهید: فقط پروژه هایی را که خانه شما واقعاً به آن نیاز دارد را انجام دهید - لازم نیست همه چیز را ارتقا دهید.
4. یک قیمت واقعی تعیین کنید: نماینده شما می تواند به شما در یافتن نقطه درست و شیرین کمک کند.
5. فهرستی با عکس‌های حرفه‌ای: مطمئن شوید که حضور آنلاین قوی دارید – 96 درصد خریداران به خانه‌ها به صورت آنلاین نگاه می‌کنند.
6. پیشنهادات را بررسی کنید: همه عوامل را در نظر بگیرید، نه فقط بالاترین مقدار دلار را.
7. وزن کردن هزینه های بسته شدن قرارداد : مطمئن شوید که می دانید برای انجام این معامله چقدر بیشتر باید در میز قرارداد بپردازید.
8. از یک وکیل مشاوره بگیرید: تخصص حقوقی می تواند به محافظت از این تراکنش مالی و معامله مهم کمک کند.
9.  بستن: مطمئن شوید که تمام اسناد خود را آماده کرده اید.

1. یک جدول زمانی برای فروش خانه خود تعیین کنید

فروش یک خانه یک تعهد بزرگ است که می تواند از ابتدا تا انتها چندین ماه طول بکشد - یا بسیار بیشتر، بسته به شرایط بازار محلی. بنابراین منطقی است که از قبل برنامه ریزی کنید و سازماندهی کنید.

به محض اینکه تصمیم گرفتید خانه خود را بفروشید، مستقیماً به تحقیق در مورد مشاوران املاک بپردازید تا فردی را با تجربه مناسب برای موقعیت خود بیابید (مرحله 2 را ببینید). اما در اینجا متوقف نشوید.

حداقل دو یا سه ماه قبل از اینکه قصد تهیه لیست را داشته باشید، یک بازرسی خانه قبل از فروش را در نظر بگیرید. این اختیاری است، اما می‌تواند برای شناسایی مناطق مشکل‌دار مفید باشد، به‌ویژه اگر مشکوک به مشکلات جدی هستید. زمان کافی برای برنامه ریزی تعمیرات لازم بگذارید.

حدود یک ماه قبل از فهرست کردن خانه خود، برای آماده شدن برای گرفتن عکس های فهرست شده، کار تمیز کردن عمیق را شروع کنید. شلوغی را به حداقل برسانید و اقلام اضافی را به انباری منتقل کنید تا خانه خود را در بهترین نور نشان دهید.

۲- عاملی را استخدام کنید که بازار را بشناسد

اینترنت کاوش در تجربه حرفه ای یک مشاور املاک را آسان می کند و به شما کمک می کند فرد مناسبی را برای کار با او انتخاب کنید. نمایه‌های آنلاین نمایندگان را جستجو کنید تا بدانید چه مدت در این صنعت بوده‌اند، چه تعداد فروش بسته‌اند و چه نام‌هایی ممکن است کسب کرده باشند. به نحوه و مکانی که آنها لیست های خود را بازاریابی می کنند و اینکه عکس های لیست آنها چقدر حرفه ای به نظر می رسد توجه کنید.

خورخه گوئرا، رئیس و مدیر عامل نیروی فروش املاک و مستغلات و یک رابط جهانی سابق برای National می‌گوید: «هر عنوانی که آنها به دست آورده‌اند امتیاز بزرگی است، زیرا این نشانه‌ای است که آن‌ها زمان صرف کرده‌اند تا در مورد یک جایگاه خاص بیاموزند. اتحادیه مشاوران املاک (NAR).

یک نماینده قابل اعتماد پیدا کنید
در یک مشاور املاک به دنبال چه چیزی هستید؟
برخی از صاحبان خانه ممکن است وسوسه شوند که در پرداخت کمیسیون پس انداز کنند و در عوض خودشان خانه خود را بدون نماینده بفروشند. این به عنوان "فروش توسط مالک" یا FSBO شناخته می شود. مبلغی که فروشندگان می خواهند در این کارمزدها پس انداز کنند می تواند هزاران دلار باشد، معمولاً 0.5 درصد یا 1 درصد از کل قیمت فروش. با این حال، به‌عنوان فروشنده، همچنان باید کمیسیون نماینده خریدار را بپردازید - و یک نماینده کارهای زیادی برای دریافت حق‌الزحمه خود انجام می‌دهد. به عنوان مثال، آنها می توانند خانه شما را در معرض گسترده ترین مخاطبان قرار دهند و از طرف شما مذاکره کنند تا بهترین پیشنهادات ممکن را به دست آورند. اگر به تنهایی این کار را انجام دهید، باید شخصاً آماده سازی خانه، بازاریابی آن، بررسی پیشنهادات خریداران و رسیدگی به تمام مذاکرات و جزئیات را مدیریت کنید. ضمن آنکه ممکن است هزینه های گذاف و غیر قابل پیش بینی برای شما داشته باشد. هنگام کار با یک نماینده، به خاطر داشته باشید که کمیسیون املاک اغلب قابل مذاکره است. در نتیجه، ممکن است بتوانید در میز مذاکره استراحت کنید.

3. تعیین کنید چه چیزی را ارتقا دهید - و چه چیزی را نباید ارتقا دهید

قبل از اینکه پول خود را صرف ارتقاء ملک خود هزینه کنید، مطمئن شوید که تغییراتی که ایجاد می کنید بازده سرمایه گذاری بالایی خواهد داشت. برای مثال، اگر می‌توانید روی آن‌ها تامل کنید - یا حتی ضرر کنید، نصب کانترهای گرانیتی جدید منطقی نیست. به علاوه، ممکن است این بهبودها برای فروش خانه شما با دلار بالا ضروری نباشد، به خصوص اگر سطح موجودی در منطقه شما کم باشد. یک مشاور املاک خوب می داند که مردم در منطقه شما چه انتظاراتی دارند و می تواند به شما کمک کند تصمیم بگیرید چه کاری باید انجام دهید و چه کاری انجام نمی دهد.

به طور کلی، به روز رسانی در آشپزخانه و حمام، بالاترین بازگشت سرمایه را فراهم می کند. اما پروژه‌های DIY ارزان نیز می‌توانند راه درازی داشته باشند: یک پوشش تازه از رنگ خنثی و محوطه‌سازی صیقلی، راه‌های کم‌هزینه‌ای برای ایجاد یک تأثیر اولیه عالی هستند.
همچنین گزینه ای برای بازرسی توسط تیمی از متخصصان خانه پیش از فروش وجود دارد. این اختیاری است، اما می تواند سرمایه گذاری اولیه عاقلانه ای باشد، به خصوص در یک خانه قدیمی. با پرداخت مبلغ کمی، یک گزارش بازرسی دقیق دریافت خواهید کرد که هر گونه مشکل عمده را شناسایی می کند. این به شما از قبل در مورد مسائلی هشدار می دهد که خریداران پس از انجام بازرسی خود در مراحل بعدی، احتمالاً آنها را علامت گذاری می کنند. با چند قدم جلوتر بودن از خریدار، ممکن است بتوانید با انجام تعمیرات همراه با سایر کارهای آماده سازی خانگی، روند فروش را تسریع کنید. سپس، تا زمانی که خانه شما وارد بازار شود، باید آماده فروش، بدون مشکل و سریع باشد.

4. یک قیمت واقعی تعیین کنید

حتی در بازارهای رقابتی، خریداران نمی‌خواهند بیش از آنچه باید پرداخت کنند، بنابراین تعیین قیمت مناسب بسیار مهم است. بالا رفتن بیش از حد می تواند نتیجه معکوس داشته باشد، در حالی که دست کم گرفتن ارزش خانه ممکن است پول را روی میز بگذارد. برای قیمت گذاری کامل خانه خود از همان ابتدا، با مشاورین املاک آن محله مشورت کنید. این اطلاعات در مورد املاکی که اخیراً در محله شما فروخته شده است به شما ایده می دهد که خانه های مشابه اطراف شما به چه قیمتی می فروشند، بنابراین به شما کمک می کند تصمیم بگیرید که قیمت گذاری شما چقدر ممکن است منطقی باشید.
گرانت لوپز، مشاور املاک در کلر ویلیامز هریتیج و رئیس سابق هیئت املاک سن آنتونیو در تگزاس، می‌گوید: «یک اشتباه مکرر که فروشندگان مرتکب می‌شوند این است که قیمت خانه را بسیار بالا می‌دهند و سپس آن را به صورت دوره‌ای کاهش می‌دهند. "برخی از فروشندگان فکر می کنند که این عمل بیشترین بازدهی را به همراه خواهد داشت. اما در واقعیت، اغلب برعکس این موضوع صادق است: خانه‌هایی که قیمت‌های بسیار بالایی دارند، خریداران بالقوه را که ممکن است حتی به دیدن ملک فکر کنند، منصرف می‌کند.

علاوه بر این، خانه‌هایی با کاهش قیمت‌های متعدد ممکن است به خریداران این تصور را القا کنند که مشکلی در خانه وجود دارد. بنابراین بهتر است با قیمت گذاری خانه خود، نیاز به کاهش های متعدد را از بین ببرید تا از همان ابتدا بیشترین تعداد خریداران را جذب کنید.

5. خانه خود را با عکس های حرفه ای فهرست کنید

این مرحله احتمالاً مستلزم ثبت فهرست توسط نماینده املاک شما در MLS محلی (خدمات چند لیست) است. در اینجا چند نکته برای آماده کردن بازار خانه شما وجود دارد:
عکس های حرفه ای بگیرید: با مشاور املاک خود کارهماهنگ کنید تا یک عکاس برای گرفتن عکس های بازاریابی از خانه شما برنامه ریزی کند. با فراگیر شدن شکار خانه آنلاین این روزها، عکس های با کیفیت بالا بسیار مهم هستند. یک عکاس حرفه ای می داند که چگونه اتاق ها را بزرگ تر، روشن تر و جذاب تر نشان دهد. همین امر در مورد حیاط و مناطق بیرونی شما نیز صدق می کند.
روی درخواست پلتفرم های  آنلاین تمرکز کنید: احتمالاً در مورد جذابیت محدود شنیده اید، اما متخصصان می گویند که درخواست پلتفرهای آنلاین در حال حاضر مهم تر است. در واقع، تقریباً همه خریداران خانه به فهرست‌های آنلاین نگاه می‌کنند – 96 درصد، طبق NAR. Guerra می‌گوید: «اولین نمایش خانه شما آنلاین است. "کیفیت ارائه شما تعیین می کند که آیا کسی تماس می گیرد و قرار ملاقات می گذارد یا روی لیست بعدی کلیک می کند."
صحنه سازی کنید و آن را تمیز نگه دارید: چیدمان خانه مستلزم حذف مبلمان اضافی، وسایل شخصی و اقلام ناخوشایند از خانه در حالی که در بازار هستید، و چیدمان اتاق ها برای جریان و هدف بهینه است. اگر در بازار کندی هستید یا خانه‌ای لوکس می‌فروشید، سرمایه‌گذاری در یک گروه باتجربه و حرفه‌ای می‌تواند به شما کمک کند که برجسته شوید.
زمان بازدید بیرون بروید: وقتی خریداران بالقوه برای دیدن خانه شما می آیند، خوداز خانه بیرون بروید. اجازه دهید خود را در فضا تصور کنند، فارغ از حواس پرتی ملاقات و صحبت با شما. لوپز می‌گوید: «دیدن مالک فعلی در کمین می‌تواند باعث شود خریداران در بیان نظرات خود تردید کنند. "این می تواند آنها را از در نظر گرفتن خانه شما به عنوان یک گزینه باز دارد." به طور کلی، خریداران با مشاور املاک خود همراه می شوند تا خانه شما را مشاهده کنند. همچنین می توانید از نماینده خود بخواهید که در بازدیدها حضور داشته باشد.

6. پیشنهادات را بررسی و مذاکره کنید

هنگامی که خریداران خانه شما را دیدند، پیشنهادات در حالت ایده‌آل شروع به کار خواهند کرد. اگر بازار محلی شما به نفع فروشندگان باشد، خریداران احتمالاً قیمت بسیار نزدیک به درخواستی یا احتمالاً حتی بالاتر از آن را پیشنهاد خواهند کرد. از سوی دیگر، اگر فروش در منطقه شما کند است، ممکن است مجبور باشید برای مذاکره آماده باشید.
وقتی پیشنهادی دریافت می کنید، چند انتخاب دارید: آن را همانطور که هست بپذیرید، پیشنهاد متقابل بدهید یا پیشنهاد را رد کنید. پیشنهاد متقابل پاسخی به پیشنهادی است که در آن بر سر شرایط و/یا قیمت مذاکره می‌کنید. پیشنهادات متقابل باید همیشه به صورت کتبی ارائه شود و بازه زمانی کوتاهی (به طور ایده آل 48 ساعت یا کمتر) برای پاسخگویی به خریدار ارائه شود. شما می توانید برای رنگ و فرش اعتباری ارائه دهید، اما برای مثال اصرار کنید که قیمت اصلی خود را ثابت نگه دارید. یا، ممکن است پیشنهاد دهید موارد خاصی را برای شیرین کردن معامله کنار بگذارید.
اگر به اندازه کافی خوش شانس باشید که چندین پیشنهاد دریافت کنید، ممکن است وسوسه شوید که به سادگی با بالاترین پیشنهاد پیش بروید. اما به جنبه های دیگر پیشنهاد نیز دقت کنید، مانند:

• روش پرداخت (نقد در مقابل تامین مالی)
• از طریق وام نوع تامین مالی
• مبلغ پیش پرداخت
• موارد احتمالی
• امتیازها
• تاریخ اختتامیه پیشنهادی

توجه داشته باشید که اگر خریدار به تامین مالی وام دهنده متکی باشد، ملک باید ارزیابی شود. اگر کسری بین قیمت خرید و ارزش ارزیابی شده وجود داشته باشد، باید در جایی جبران شود، در غیر این صورت معامله ممکن است از بین برود.

7. هزینه های بسته شدن و پیامدهای مالیاتی را بسنجید

در هر معامله املاک و مستغلات، هر دو طرف باید حداقل برخی از هزینه های قرارداد خرید ملک را بپردازند. فروشنده معمولاً کمیسیون آژانس املاک را می پردازد که معمولاً حدود 0.5 تا 1 درصد از قیمت فروش خانه را شامل می شود.
برخی دیگر از هزینه‌های قرارداد که معمولاً توسط فروشنده پرداخت می‌شود شامل مالیات نقل و انتقال، هزینه‌های ثبت و حق الوصول معوقه است. بعلاوه، اگر خریدار درباره اعتباراتی که باید در زمان قرارداد پرداخت شود - برای پوشش تعمیرات، مذاکره کرده باشد - فروشنده آن را نیز پرداخت خواهد کرد. مشاور املاک شما یا نماینده اختتامیه باید لیست کاملی از هزینه هایی را که در میز قرارداد مسئولیت آنها را بر عهده خواهید داشت در اختیار شما قرار دهد.
 خبر خوب این است که شما ممکن است مالیات بردرآمد را در مورد سود خود از فروش مدیون نباشید. بستگی به این دارد که آیا این محل سکونت اصلی شما بوده است، چه مدت در آنجا زندگی کرده اید و چقدر از فروش درآمد کسب کرده اید. اگر قبل از فروش اجاره نداده باشید و در آن زندگی کرده باشید، دیگر مجبور نیستید برای هیچ سودی گزارش دهید.

8. استخدام و یا مشاوره از یک وکیل ملکی را در نظر بگیرید

برخی از کشورها در واقع فروشندگان را ملزم به داشتن یک وکیل املاک برای بستن در فروش خانه می کنند، اما بسیاری این کار را نمی کنند. صرف نظر از قانون کشور شما، هزینه برای محافظت از چنین تراکنش مالی بزرگی ارزش آن را دارد. ممکن است مبلغی برای شما هزینه داشته باشد، اما پول بسیار بیشتر از آن در خطر است، و هرگز ضرری ندارد که یک متخصص حقوقی همه چیز را درست کند.
علاوه بر این، یک وکیل می تواند کمک کند تا مدارک را به درستی پر کند، قراردادها و اسناد را بررسی کند، مشکلات احتمالی را شناسایی کند و اطمینان حاصل کند که فروش تا حد امکان روان انجام می شود. یک وکیل همچنین می‌تواند مسائل مربوط به عنوانی را که می‌تواند فروش شما را برای هفته‌ها یا ماه‌ها متوقف کند - یا حتی معامله را مخدوش کند - مانند حق التزام یا تعهدات معوق، اعتماد یا مسائل و تجاوزات از حدود را تشخیص دهد.

9. مدارک را جمع آوری کنید و ببندید

مدارک زیادی برای مستندسازی صحیح یک فروش خانه مورد نیاز است، بنابراین آن را در یک مکان سازماندهی کنید تا کارها سریعتر پیش برود. نماینده شما می تواند به شما کمک کند مطمئن شوید همه چیز مورد نیاز خود را دارید. برخی از اسناد اصلی که باید جمع آوری کنید عبارتند از:

• قرارداد خرید اصلی مانند سند مالکیت و بنچاق
• گواهیکد پستی
• اسناد وام مسکن
• سوابق مالیاتی
• بیمه صاحب خانه در صورت داشتن
• گزارش بازرسی خانه و لیست تعمیرات اخیر اگر داشتید

در نهایت، تمام مدارک - به علاوه پرداخت هر گونه هزینه و کلیدهایی که باید به صاحبان جدید بدهید - را به پایان برسانید. وقتی همه چیز امضا و تحویل شد، دیگر خانه شما فروخته شده است!