تاريخ انتشار : 1399/12/02 - 15:52
كد :454
رقیب بازار مسکن در جذب نقدینگی
قیمت ملک در تهران 2.5 برابر شد
متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران در کمتر از دو سال 2.5 برابر شده است. با این وجود در سال جاری پول کمتری به این بازار رفت، رقیب بازار مسکن کدام بوده است؟
قیمت مسکن (متراژ) در تهران به‌طور متوسط در عرض 22 ماه گذشته بالغ بر 16 میلیون تومان افزایش یافته است. افزایش تورم انتظاری در دو سال اخیر و هجوم تقاضا به بازار مسکن به عنوان کالای سرمایه ای (خرید مسکن به عنوان امر سرمایه گذاری) را می‌توان از دلایل عمده ی افزایش قیمت مسکن در تهران دانست. همچنین بررسی ها نشان میدهد که رشد ماهانه‌ی حجم پول به خصوص در سال 98، با تورم ماهانه مسکن همخوانی دارد. به‌بیان‌دیگر قسمتی از پول‌های خارج‌شده از سپرده های مدت دار بانکی، روانه ی بازار مسکن شده است.
مسکن از آن دسته بازار هایی است که در طی دو سال گذشته هرچه بیشتر از تورم اثر پذیری داشته است. متوسط قیمت هر واحد مسکونی (هر متر) در تهران از فروردین سال گذشته تا اکنون حدود 148 درصد رشد داشته است، به‌بیان‌دیگر طی 22 ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران 2.5 برابر شده است. در پایان سال 97 متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران حدود 11 میلیون تومان بوده است، اکنون این رقم در پایان دی ماه سال جاری به 27 میلیون و 386 هزار تومان رسیده است. افزایش 16 میلیون و 386 هزار تومانی تنها در کمتر از دو سال.
طی 22 ماه گذشته یعنی از ابتدای سال 98 رشد ماهانه قیمت مسکن همواره در نوسان بوده است. رکورد بالاترین رشد قیمت ماهانه‌ی مسکن در تهران به اردیبهشت ماه سال گذشته با 12.3 درصد تعلق دارد؛ اما پس از این ماه روند نزولی در رشد قیمت مسکن آغاز شد و در مرداد همان سال رشد قیمت مسکن در عدد منفی 3 درصد قرار گرفت، این روند رشد منفی تا آبان ماه نیز ادامه یافت. به‌بیان‌دیگر از مرداد سال گذشته تا آبان ماه متوسط قیمت مسکن در تهران در حال کاهش و کم شدن بود.
روند نزولی رشد قیمت مسکن سال گذشته در سال 99 تکرار نشد. در اردیبهشت سال جاری نیز قیمت مسکن در تهران با افزایش چشمگیری مواجه شد، اما بر خلاف سال 98 روند نزولی در رشد قیمت آغاز نشد و تا مرداد هر ماه بازار مسکن تهران شاهد رشد بالایی در قیمت بود. در تمامی این چهار ماه رشد ماهانه‌ی قیمت مسکن بالاتر از 10 درصد بود. تنها در طول این چهار ماه قیمت مسکن در تهران بالاتر از 50 درصد رشد را تجربه کرد.
روند رشد قیمت مسکن تا حدی زیادی با روند رشد حجم پول در سال 98 همخوانی دارد. زمانی که تورم انتظاری در جامعه افزایش پیدا میکند، مردم در صدد این بر می آیند تا دارایی های خود را از حساب‌های بلندمدت بانکی خارج کنند تا از کاهش ارزش پول خود در مقابل تورم جلوگیری کنند.
یکی از بازار هایی که عموما مقصدی برای سرمایه گذاری انتخاب می‌شود، بازار مسکن است. زمانی که پول به سمت بازار مسکن روانه می‌شود، تقاضا در آن بازار افزایش یافته و باعث افزایش قیمت و تورم در بخش می‌شود. به عنوان مثال افزایش حدود 10 درصدی حجم پول در اردیبهشت سال گذشته که از بالاترین رشد های این متغیر پولی در چند سال گذشته بوده است، باعث شد تا بالاترین تورم ماهانه مسکن در 22 ماه گذشته رقم بخورد.
هنگامی که تورم مورد انتظار جامعه افزایش پیدا می کند، توازن ارکان نقدینگی به سمت حجم پول افزایش میابد. به‌بیان‌دیگر نسبت حجم پول در تشکیل نقدینگی بیشتر خواهد شد. از آبان ماه سال گذشته سهم حجم پول در نقدینگی شروع به افزایش کرد، افزایش حجم پول در آبان ماه باعث افزایش رشد قیمت مسکن در آذر ماه شد. به‌بیان‌دیگر حجم پول خلق شده در آبان ماه با یک ماه تأخیر اثر خود را بر تورم بخش مسکن در آذر ماه گذاشت.
لازم به ذکر است که اثر افزایش نقدینگی بر سطح قیمت‌ها به‌سرعت انجام نمی‌شود و افزایش در نقدینگی اثری در بلندمدت بر تورم خواهد داشت؛ اما افزایش در حجم پول به دلیل نقد شوندگی و میعان بیشتر این متغیر نسبت به نقدینگی، در کوتاه‌مدت خود را در تورم نشان خواهد داد، به‌طور مشخص زمانی که تورم انتظاری جامعه بالا باشد این اثر به‌سرعت در سطح عمومی قیمت‌ها دیده خواهد شد.
رشد حجم پول و تورم مسکن سال 99 در مقایسه با سال گذشته، از همگرایی کمتری برخوردار است. همراهی رشد ماهانه حجم پول و تورم ماهانه مسکن در سال 98 بیشتر دیده می‌شود تا سال جاری، این امر تا حد زیادی می‌توان ناشی از بازدهی بالای بورس در سال 99 دانست. به‌بیان‌دیگر بیشتر حجم پول ایجادشده یا بیشتر پول‌های خارج‌شده از حساب‌های بلندمدت در سال 99، وارد بورس شده است.
این موضوع به معنی عدم تأثیر افزایش حجم پول در تورم مسکن تهران نیست، بلکه بدین معنی است که سهم بازار مسکن به نسبت سهم بورس از افزایش شدید پول در سال جاری کمتر بوده است.