بازار ملک با تعدیل شدید بازدهی مواجه می شود؟!

آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد  مهرماه‌ امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 8.7هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و مشابه سال قبل به ترتیب 2.3 درصد و 154.5 درصد افزایش را نشان می‌دهد. در مهرماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران 26 میلیون و 720هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 10 درصد و سال قبل 110.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

این در حالی است که در پایان شهریور برخی فعالان بازار و معامله گران با توجه به آمار منتشر شده قیمت ها توقع داشتند التهاب در قیمت مسکن کاهش پیدا کند اما افزایش 10 درصدی قیمت مسکن از اتفاق دیگری خبر می دهد؛ نخست روند کم نوسان بازار در نیمه اول شهریور متوقف شده و نیمه دوم با افزایش التهابات روبرو بوده است. دیگر هم این که  ن نیمه دوم پرنوسان شهریور ماه در اولین ماه پاییز هم ادامه داشته و با وجود کاهش التهابات سایر بازارهای دارایی بازار مسکن کم نوسان نبوده است . اما این روند به چه دلیل ادامه یافته است.
تلاش برای عقب ماندگی 7 ماهه

برخی تحلیل گران از زاویه روند قیمتی به این اتفاق نگاه می کنند. در این چارچوب بازدهی مسکن از سایر بازار ها عقب تر بوده بنابراین با فرض کاهش التهاب در سایر بازار ها باز هم در مسکن  ادامه روند صعود محتمل است.

در هفت ماهه سال جاری  بازدهی بورس 175 درصد ،دلار 79 درصد ،گرم طلا 112 درصد ،ربع سکه 114 درصد ،سکه 140درصد ،نیمه سکه 149 درصد ،ربع سکه 174 درصد و بازدهی مسکن 71 درصد بوده است این آمار نشان می دهد بین بازدهی  بازار مسکن با سایر بازارها شکاف جدی وجود دارد.

از دیدگاه برخی تحلیل گران با توجه به اینکه بازدهی بازارها تا حدودی با هم متناسب است  به نظر می رسد افزایش قیمت مسکن در مهر ماه تلاش این بازار برای تعدیل شکاف بازدهی بوده به همین دلیل هم در مهر ماه که قیمت طلا ،سکه و بورس روندی کاهشی داشته بازار مسکن همچنان روند صعودی طی کرده است .
رشد قیمت ها ادامه دارد ؟

فعالان حوزه اقتصادی معتقدند با توجه به این که بازارهای دارایی از هفته اخر مهر روند با ثبات پیدا کرده و در آبان ماه نیز سایر بازار های دارایی شاهد تعدیل نوسان بوده اند انتظار می رود بازار مسکن هم روند با ثبات تری پیدا کرده و شدت نوسان قیمت در آن تا حدودی زیادی تعدیل شود.

  اما گروهی دیگر به سه دلیل معتقدند بازار مسکن در آبان ماه ممکن است سایر بازار ها را از این جهت تعقیب نکند؛ نخست  با توجه به شکاف شدید بازدهی بازار مسکن در پایان مهر ماه از بازدهی بازارهای دیگر  احتمال رشد در بازار مسکن تا نقطه ای که به متناسب بازدهی منجر شود وجود دارد . البته این متناسب سازی به معنی هم خط شدن بازدهی ها نیست بلکه می رود بخشی از این متناسب سازی از کانال کاهش قیمت در سایر بازار ها و بخشی از کانال رشد قیمت مسکن جبران شود.
دلیل دوم از زاویه حجم معاملات به بازار است. از نگاه این گروه اگر رشد قیمت مسکن در مهر ماه بدون رشد سطح معاملات بود آن وقت انتظار توقف رشد در و کاهش سرعت قابل افزایش قیمت در این بازار وجود داشت اما به دلیل این که رشد قیمت با افزایش معاملات توام بوده است چنین اتفاقی فعلا در دسترس بازار مسکن نیست.

بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در مهر ماه همچنان رشد داشته است این رشد در مقیاس ماهانه 2.3 درصد بوده و در مقیاس سالانه 150 درصد ثبت شده است. طرفداران دیدگاه دوم (احتمال تدوام نوسان)می گویند: اگر رشد قیمت ها باعث کاهش معاملات می شد ،احتمال تحقق دیدگاه گروه اول ممکن بود اما با توجه به رشد معاملات همزمان با رشد قیمت ها  انتظارات در ماه مهر نسبت به مسکن منفی نبوده به ویژه در منطقه یک و یا 5 که مقصد سرمایه گذاران بازار مسکن است. بنابراین گروه دوم کماکان طرفدار سناریو رشد قیمت ها در میانه پاییز است . گرچه امکان دارد این رشد با توجه به عدم قطعیت ها با افزایش حجم معاملات همراه نباشد.

دلیل سوم نیز به کاهش درجه قدرت نقدشوندگی بازار مسکن باز می گردد با توجه به این مساله برخی تحلیل گران تصور می کنند بازار مسکن همانند سایر بازارهای دارایی که قدرت نقد شوندگی بالایی دارند امکان افت و خیز سریع قیمتی را ندارد و به همین دلیل ممکن است با یک تاخیر به تحولات و نوسانات در بازار واکنش نشان می دهد