یک تغییر ساده در سیاست پرداخت وام خرید مسکن دو اثر مثبت بر بازار آپارتمان‌های تهران و سایر کلان‌شهرها می‌گذارد.
خانه‌‌اولی‌ها دست‌کم یک سال است توان خرید را از دست داده‌اند؛ به‌طوری‌که قدرت وام یکم در پایتخت و دیگر شهرهای بزرگ به زیر ۵ مترمربع سقوط کرده است. قفل خرید خانه اولی ها با کلید یدک -انتقال وام کلان‌شهر به حومه- قابل گشایش است.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد با افزایش شکاف میانگین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان مصرفی در تهران و کلان‌شهرها، میزان استفاده خانه اولی‌ها از وام مسکن یکم طی دو سال اخیر به پایین‌ترین حد ممکن رسیده است. «صدور مجوز انتقال وام کلان‌شهرها به شهرهای حومه» می‌تواند یک فرمول اضطراری برای شکستن قفل این صندوق طی ماه‌های آینده باشد.
مهم ترین ابزار کمکی خرید خانه
وام مسکن یکم، بالاترین و در عین حال مهم ترین ابزار کمکی خرید خانه برای متقاضیان مصرفی در بازار مسکن شهرهای کشور محسوب می‌شود. از آنجاکه ثبت‌نام‌کنندگان در این صندوق و استفاده کنندگان از این نوع وام، خانه‌اولی‌هایی هستند که برای نخستین بار به بازار مسکن وارد می‌شوند، پاسخ‌دهی مناسب به این گروه می‌تواند سرنوشت بازار معاملات ملک به دلیل تعیین تکلیف تقاضای انباشته اهمیت دارد و به نوعی می‌تواند رونق پایدار بازار مسکن را تضمین کند. این در حالی است که از بین رفتن قدرت پوشش‌دهی این وام در مقابل جهش قیمت مسکن، بیشترین آسیب از این محل به برقراری رونق پایدار بازار مسکن وارد خواهد شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دو سال و نیم اخیر، قدرت پوشش‌دهی وام یکم نسبت به میانگین قیمت مسکن در تهران و کلان‌شهرهای کشور به شدت کاهش پیدا کرده است. به‌عنوان مثال، قدرت پوشش‌دهی وام یکم در شهر تهران در زمان تصویب یعنی سال ۹۴ نسبت به میانگین قیمت مسکن، معادل ۲۰ متر مربع بود؛ اما در حال حاضر که مطابق با گزارش رسمی بانک مرکزی، میانگین هرمترمربع آپارتمان در پایتخت به ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده، قدرت پوشش دهی وام یکم به کمتر از ۴ مترمربع رسیده است.
این موضوع حداقل برای چهار کلان‌شهر دیگر کشور نیز صدق میکند. در حالی که سقف وام یکم (بدون احتساب وام جعاله) در کلان‌شهرهای کشور معادل ۶۰ میلیون تومان است(سقف وام یکم انفرادی در شهر تهران معادل ۸۰ میلیون تومان است) اما قدرت پوشش دهی این وام در این کلان‌شهرها نیز به حدود ۳ مترمربع رسیده است.
به تعبیر دیگر قدرت پوشش‌دهی وام یکم در تهران و دست‌کم چهار کلان‌شهر اصفهان، تبریز، شیراز و مشهد نسبت به میانگین قیمت مسکن در این شهرها طی دو سال و نیم اخیر به یک میزان تنزل پیدا کرده است.
مطابق با آمار رسمی از سال ۹۴ یعنی زمان تصویب صندوق پس انداز مسکن یکم تا‌کنون، قیمت مسکن در تهران حدودا ۶ برابر شده است. البته در سایر کلان‌شهرها نیز میزان افزایش قیمت مسکن طی این سال‌ها هرچند به این میزان نبود؛ اما قابل توجه بوده است. با این حال، سقف وام برای افزایش قدرت خرید این گروه از متقاضیان مصرفی در بازار مسکن تغییری نکرده است. این در حالی است که سقف وام خرید مسکن مربوط به متقاضیان غیرخانه اولی(وام اوراق) طی این مدت از ۶۰ میلیون تومان به ۱۰۰ میلیون تومان در شهر تهران رسیده است.
بنابراین نکته عجیب و غیرقابل هضم در حوزه سیاست‌گذاری تسهیلاتی در بازار مسکن طی سال‌های اخیر این نکته است که چرا قدرت خرید مسکن برای مصرفی‌ترین گروه متقاضی در این بازار در مقابل جهش قیمت ملک ترمیم نشده اما برای سایر تسهیلات موجود در بازار این اتفاق رخ داده است؟
این موضوع از آنجا جهت قابل توجه است که از اواخر سال گذشته، گروهی از خانه اولی‌ها با مشاهده روند افزایش قیمت مسکن در کلان‌شهرها، برای بیرون آمدن از باتلاق بازار مسکن حرکتی را شروع کردند و محدوده انتخابی خرید ملک خود را تغییر دادند. به این معناکه این گروه برای بالفعل کردن تقاضای خود، از بازار مسکن کلان‌شهرها به بازار مسکن شهرهای حومه‌ای مهاجرت کردند. این اتفاق ابتدا در شهر تهران و سپس در سایر کلان‌شهرها رخ داد.
کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با مشاهده رفتار این گروه از متقاضیان خانه اولی معتقدند این حرکت از طریق یک «شارژ مالی» می‌تواند به یک موج تبدیل شود. تدوین طرح شارژ مالی خانه اولی‌ها در بازار مسکن از طریق دو کلید «اصلی» و «یدکی» قابل اجرا است. کلید اصلی فرمول شارژ مالی خانه اولی‌ها، از طریق افزایش سقف وام خرید مسکن برای این گروه در کلان‌شهرها می‌تواند عملیاتی شود. کلید یدک نیز شارژ مالی خانه اولی‌ها برای خرید خانه در حومه شهرهای مادر است.
از آنجاکه در حال حاضر شبکه بانکی با تنگنای مالی مواجه است، بعید است کلید اصلی فعلا قابل دسترس باشد، اما عملیاتی شدن کلید یدک می‌تواند بدون نیاز به شارژ مالی جدید اتفاق بیفتد. به این صورت که وام یکم کلان‌شهرها با رعایت همان سقف اولیه، به شهرهای حومه منتقل شود. در حال حاضر سقف وام یکم در تهران بدون احتساب وام جعاله، معادل ۸۰ میلیون تومان و در سایر کلان‌شهرهای کشور معادل ۶۰ میلیون تومان است. البته ضوابط شبکه بانکی تاکید و تصریح کرده است که فردی که برای اخذ وام یکم در شهر تهران یا سایر کلان‌شهرها ثبت نام کرده است، نمی‌تواند با همان سقف از تسهیلات خود برای خرید خانه در شهرهای حومه استفاده کند. از این رو فردی که تقاضای خرید مسکن در شهرهای حومه با استفاده از وام یکم را دارد، باید سقف مجاز تعیین شده همان شهر را رعایت کند. مطابق با ضوابط پیش‌بینی‌شده سقف وام یکم در شهرهای حومه(شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر) معادل ۴۰ میلیون تومان است. نکته مهم آنکه در شرایط فعلی شرایط برای اخذ وام جعاله و افزودن به سقف وام یکم برای افزایش قدرت خرید متقاضیان چندان آسان نیست.
یک کلید یدک
اما این شرایط با استفاده یک کلید یدک یعنی «انتقال وام یکم کلان‌شهرها به شهرهای حومه‌ای با همان سقف اولیه» می‌تواند از یک طرف قدرت پوشش دهی وام را افزایش دهد و از طرف دیگر پاسخ بخشی از متقاضیان خانه اولی که به علت جهش قیمت مسکن امکان خرید خانه در کلان‌شهرها را ندارند، بدهد. در این صورت سقف وام یکم در شهرهای حومه‌ای پایتخت از ۴۰ میلیون تومان فعلی به ۸۰ میلیون تومان و در شهرهای حومه‌ای سایر کلان‌شهرها از ۴۰ میلیون تومان فعلی به ۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا میکند. به تعبیر دیگر سقف وام در شهرهای حومه‌ای پایتخت معادل ۱۰۰ درصد و در شهرهای حومه‌ای سایر کلان‌شهرها معادل ۵۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد. البته با احتساب وام جعاله سقف وام در شهرهای حومه‌ای پایتخت به ۱۲۰ میلیون تومان و در شهرهای حومه‌ای سایر کلان‌شهرها به ۱۰۰ میلیون تومان خواهد رسید.
استفاده از این فرمول اضطراری موجب می‌شود جریان ضعیف خرید خانه در حومه شهرهای مادر در صورت افزایش مجدد قیمت خانه متوقف نشود و در مقابل قفل وام یکم که در ماه‌های گذشته به دلیل از دست رفتن شدید قدرت پوشش‌دهی اتفاق افتد، شکسته شود. آمارها نشان می‌دهد طی ماه‌های اخیر ماهانه حدود ۳ هزار تا ۳ هزار و ۵۰۰ نفر از ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق یکم، به اخذ وام اقدام می‌کنند، این در حالی است که آمار دریافتی وام یکم در سال گذشته ماهانه حدود ۴ هزار نفر و در سال ۹۷ ماهانه حدود ۵ هزار نفر بوده است. مقایسه آمار ورودی به صندوق یکم طی دو سال اخیر و تعداد افرادی که هم‌اکنون موعد دریافت آنها رسیده و اقدام به دریافت آن می‌کنند نیز جالب است.
آمار ورودی (ثبت‌نام‌کننده) در صندوق یکم طی دو سال گذشته نشان می‌دهد در حال‌حاضر حداقل باید سه‌برابر تعداد فعلی که ماهانه وام دریافت می‌کنند، اقدام به استفاده از این تسهیلات کنند. به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش حجم استفاده از وام یکم برخلاف آمار ورودی بالای آن در دو سال گذشته، افزایش شکاف میزان قیمت مسکن و قدرت پوشش‌دهی وام است. از آنجاکه تناسب حداقلی میان سقف وام و میانگین قیمت مسکن در کلان‌شهرها از بین رفته، بنابراین بخش زیادی از ثبت‌نام‌کنندگان فعلا برای خرید آپارتمان با استفاده از این وام دست نگه داشته‌اند.
محاسبات اولیه نشان می‌دهد: در صورتی‌که سقف وام یکم با احتساب وام جعاله به ۱۲۰ میلیون در شهرهای حومه‌ای اطراف پایتخت و ۱۰۰ میلیون تومان در شهرهای حومه‌ای اطراف سایر کلان‌شهرها برسد قدرت پوشش‌دهی آن به میزان قابل‌توجهی افزایش پیدا میکند. به این معنا که در این فرمول اضطراری شرایط برای اخذ وام جعاله در این شهرهای حومه‌ای آسان شود. به‌عنوان مثال در شهر جدید پرند و پردیس با توجه به میانگین قیمت مسکن در این شهرها، از ۸ مترمربع فعلی که امکان اخذ وام جعاله چندان نیست به حدود ۱۵ مترمربع در شهر پردیس و از ۵ مترمربع فعلی به حدود ۲۴ مترمربع در شهر جدید پرند برسد.
شهر جدید بهارستان نیز یکی از شهرهای حومه‌ای اطراف شهر اصفهان است که در صورت استفاده از این فرمول اضطراری قدرت پوشش‌دهی وام یکم به حدود ۱۵ مترمربع می‌رسد. در حال‌حاضر قدرت پوشش‌دهی وام یکم با توجه به میانگین قیمت مسکن در این شهر، حدود ۶/ ۶ مترمربع است. این موضوع برای شهر جدید صدرا در اطراف شیراز به حدود ۱۸ مترمربع می‌رسد. در حال‌حاضر متقاضیان خانه اولی با استفاده از وام یکم، امکان خرید ۷/ ۵ مترمربع خانه در این شهر را دارند. در صورت استفاده از فرمول اضطراری، برای شهر جدید سهند در اطراف تبریز به حدود ۱۵ مترمربع می‌رسد. در حال‌حاضر قدرت پوشش‌دهی این وام در این شهر معادل ۲/ ۷ مترمربع است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند استفاده از کلید یدک برای شارژ مالی متقاضیان خانه اولی دو اثر مهم می‌تواند بر بازار مسکن کلان‌شهرهای کشور داشته باشد.
اثرنخست آنکه تناسب و تعادل جمعیتی میان شهرمادر و شهرهای حومه‌ای برقرار می‌شود. به این معناکه بخشی از جمعیت سرریز کلان‌شهر مادر با امکان خرید خانه در شهرهای حومه‌ای، به‌طور طبیعی به این شهرها مهاجرت خواهند کرد. اثردوم نیز پاسخگویی به تقاضای مصرفی انباشته شده در بازار مسکن است. این نوع پاسخگویی می‌تواند یک رونق پایدار در بازار مسکن ایجاد کند و در عین حال از ورود یکباره این تقاضا به بازار که خود می‌تواند به نوعی بر جهش قیمت مسکن طی دوره‌های بعدی اثرگذار باشد، جلوگیری کند.