بورس در بازدهی ماهانه به سرمایه‌گذاران پس از حداقل دو سال برتری -نسبت به ملک- سرانجام در مرداد جایگاه اول را به مسکن واگذار کرد. روند ۲۹ ماهه نرخ بازدهی سهام و رشد قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد ماه گذشته با افت شاخص بورس، فعالیت تقاضای سرمایه‌ای در معاملات آپارتمان باعث افزایش سرعت رشد قیمت شد.
جاماندگی چندین ماهه مسکن از بورس در مسیر رشد قیمت‌ها، تا حدودی اتفاق مرداد را توضیح می‌دهد؛ اما یک محافظ سه‌بعدی می‌تواند مانع ورود حجیم نقدینگی به بازار مسکن شود.
با روشن شدن چراغ چک در بازار معاملات مسکن، بررسی‌ها از راز اصلی سبقت مسکن در کورس ۲۹ ماهه بورس رمزگشایی میکند. بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی بازدهی ماهانه بازار مسکن در مردادماه امسال-بازدهی بازار مسکن در مرداد در مقایسه با تیرماه- از سایر بازارهای موازی و اثرگذار بر تغییرات و تحولات اقتصاد کشور سبقت گرفته که این رویداد هم‌اکنون علاوه بر آنکه یک برداشت سطحی در میان گروهی از فعالان اقتصادی ایجاد کرده است در عین حال دربردارنده یک پیام مهم و هشدارآمیز برای بازار مسکن هم است.
مشاهده نرخ بازدهی بازارهای ثاثیرگذار اقتصاد ایران همچون بازار سهام، ارز و مسکن نشان می‌دهد در مردادماه، بازدهی ماهانه بازار مسکن از بازدهی دو بازار موازی و مهم دیگر پیشی گرفته است و تورم ماهانه مسکن در حالی به عدد ۵/ ۱۰ درصد رسیده است که بازدهی بورس بعد از ماه‌های متوالی در مردادماه منفی شد و به میزان ۷/ ۸ درصد افت کرد. در این ماه همچنین بازدهی بازار ارز رشد ۵/ ۳ درصدی را تجربه کرد و با فاصله قابل توجهی از میزان نرخ رشد قیمت مسکن قرار گرفت.
سبقت بازدهی بازار مسکن
هر چند در ماه‌های اخیر، در برخی از مقاطع زمانی، بازدهی بازار مسکن از بازدهی بازار ارز بیشتر بود و این موضوع حتی در سال ۹۸ هم تجربه شد؛ اما سبقت بازدهی بازار مسکن از بازار سهام(بورس) در مردادماه نسبت به ماه‌های اخیر، بی‌سابقه بوده است.
به این ترتیب در مرداد ماه نه تنها تجربه سبقت بازار مسکن در برخی از ماه‌های اخیر به لحاظ نرخ بازدهی از بازار ارز تکرار شد، بلکه در یک رویداد بی‌سابقه نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در این ماه از بازدهی بازار سهام نیز پیشی گرفت.
این در حالی است که بازار سهام، هم در سال ۹۸ وهم در ۴ ماه ابتدایی سال ۹۹ در جریان مسابقه بازدهی و رقابت بازارها در جذب سرمایه‌ها، بازار پیشرو محسوب می‌شد و همین پیشرو بودن بازار سهام منجر به ایجاد یک کورس ۲۹ ماهه از ابتدای سال ۹۷ تا ابتدای مردادماه امسال، در این بازار شده بود. اما در مرداد ماه روند متفاوتی در این بازار تجربه شد.
سبقت مسکن در کورس ۲۹ ماهه بورس وثبت بالاترین بازدهی ماهانه در این بازار در مقایسه با سایر بازارها یک پیام مهم را مخابره میکند. پیام این سبقت آن است که در حال حاضر حجم قابل توجهی از نقدینگی‌های موجود در جامعه از مرحله استعداد ورود به بازار ملک عبور کرده است و عملا بخشی از این نقدینگی‌ها که پیش از این عمده آنها در سایر بازارها از جمله بازار سهام و ارز سرمایه‌گذاری شده بود، وارد بازار مسکن شده است. دست‌کم طی یک‌سال گذشته ماجرای سبقت خریدهای سرمایه‌ای از خریدهای مصرفی در بازار مسکن رصد شده بود؛ اما به نظر می‌رسد این خریدها در بازار معاملات مسکن مرداد ماه نسبت به ماه‌های اخیر به اوج خود رسیده و عمده علت این موضوع ورود بخش قابل‌توجهی از نقدینگی‌های سرمایه‌گذاری شده در بازار ارز و سهام به بازار مسکن است. درواقع در یک ماه اخیر که بازدهی بازار سهام منفی شد و بخشی از سرمایه‌داران بورس به جای کسب سود با زیان مواجه شدند، بخشی از سرمایه‌های این بازار متوجه بازار مسکن شد و چراغ چک بازار مسکن به لحاظ تغییرات قیمتی را روشن کرد.
یک نشانه روشن شدن چراغ هشدار در بازار مسکن به لحاظ تورم ماهانه، آن است که در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن عملا کم و در غیاب خریداران مصرفی در بازار رکود سنگین بر این بازار حاکم است، شیب تورم ماهانه مسکن آن هم به میزان قابل توجه (۵/ ۱۰ درصد) مثبت شده است. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با تیرماه (یک ماه قبل) بیش از یک سوم کاهش یافته است.
ثبت بالاترین بازدهی ماهانه در بازار مسکن
نشانه دوم نیز به ثبت بالاترین بازدهی ماهانه در بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای اقتصادی مربوط می‌شود. معنای این موضوع آن است که بازار مسکن در میانه تابستان از مرحله استعداد برای جذب سرمایه‌های خارج‌شده از سایر بازارهای موازی و اثرگذار همچون بازار سهام و ارز عبور کرده و عملا وارد این مرحله شده است؛ به‌طوری‌که چراغ چک یا چراغ هشدار‌دهنده قیمتی در این بازار روشن شده است. معنای روشن شدن چراغ هشدار‌دهنده قیمتی در بازار مسکن در شرایط فعلی آن است که اگر این روند در ماه‌های پیشرو ادامه پیدا کند و نقدینگی‌ها و سرمایه‌هایی که هم‌اکنون در بازار سهام و ارز انباشته شده‌اند در جریان تبدیل دارایی به بازار ملک وارد شوند در شرایطی که همین الان هم متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها فاقد قدرت خرید در بازار هستند، روند تورم بالای مسکن می‌تواند ادامه‌دار شود و خسارات جبران‌ناپذیری برای این گروه از متقاضیان مسکن ایجاد کند. به این معنا که ادامه شرایط فعلی و در صورتی که دولت، سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن به روشن شدن این چراغ هشدار بی‌تفاوت بوده و تدابیر لازم را در این زمینه به کار نگیرند، این خطر وجود دارد که گروهی از مستاجران تا پایان عمر نتوانند صاحبخانه شوند.
بررسی‌ها با استناد به تحلیل‌های کارشناسی درخصوص علت سبقت بازدهی یا نرخ رشد قیمت مسکن در مرداد ماه از بازدهی سایر بازارهای اقتصادی نشان می‌دهد راز سبقت بازار مسکن از بازار سهام به لحاظ نرخ بازدهی در میانه تابستان در دو علت عمده نهفته است. اولین و مهم‌ترین علت این موضوع را می‌توان در جاماندگی بازار مسکن به لحاظ بازدهی یا نرخ رشد قیمت در مقایسه با بازدهی بازار سهام در مسیر جذب نقدینگی و جذب سرمایه‌ها در روندهای قبلی ماهانه و سالانه جست وجو کرد.
در سال ۹۷ و به خصوص در سال ۹۸ فاصله بین نرخ رشد نقدینگی و نرخ رشد تولید ناخالص داخلی تشدید شد. به عبارتی در این بازه زمانی سرعت رشد نقدینگی با شتابی به مراتب بالاتر از رشد تولید ناخالص داخلی، افزایش یافت؛ به‌طوری‌که این اختلاف از ۱۷ تا ۱۸ واحد درصد در بهار ۹۶ به ۳۸ واحد درصد در در بهار ۹۹ رسید. خود این اعداد نشان می‌دهد که این فاصله طی یک بازه زمانی سه‌ساله دو برابر شده است.
این موضوع باعث شده است در کنار انتظارات تورمی، سرمایه‌ها و نقدینگی به سمت بازاری که هم برای سرمایه‌گذاران جذاب بود و هم از نقدشوندگی بالا وسریع برخوردار بود و هم ورود به آن نسبت به سایر بازارها به مراتب آسان‌تر بود، حرکت کند. در واقع بازار سهام به دلیل برخورداری از این سه ویژگی مهم و از آنجا که هر فرد با هر سطح سرمایه قادر به ورود به این بازار و کسب بازدهی قابل‌توجه از آن بود مورد توجه قرار گرفت و به تدریج حجم قابل‌توجهی از نقدینگی‌ها به این بازار هدایت شد.
از سال ۹۷ تا ابتدای مرداد ۹۹ بازدهی بازار سهام با اختلاف قابل‌توجه با بازدهی بازار مسکن قرار داشت. همان‌گونه که گفته شد جذابیت‌های این بازار موجب شد این بازار در این بازه زمانی به بازار منتخب طیف مختلف سرمایه‌گذاران وصاحبان سرمایه‌های خرد وکلان تبدیل شود. در کنار این عوامل امکان رصد لحظه‌ای و روزانه رشد دارایی و بازدهی سرمایه در این بازار، ورود به بازار سرمایه وفعالیت‌های بورسی را برای افراد نسبت به سایر بازارها جذاب کرد.
در ۲۹ ماه منتهی به ابتدای مرداد سال‌جاری یعنی از ابتدای سال ۹۷ تا پایان تیر ماه امسال، بازدهی بازار بورس نه‌تنها از بازدهی بازار مسکن بلکه از بازدهی همه بازارهای اقتصادی بیشتر بود. اما در مردادماه روند متفاوتی به لحاظ بازدهی ماهانه بازارها تجربه شد.
در سال ۹۷ بازدهی بورس ۵/ ۸۵ درصد بود. در این سال بازدهی بازار مسکن تهران برابر با ۷۰ درصد و بازدهی بازار ارز معادل ۱۶۶ درصد بود. مشاهده می‌شود که در سال ۹۷ بازدهی بازار مسکن نه‌تنها از بازار ارز بلکه بورس نیز کمتر بوده است. در واقع در سال ۹۷، بازار ارز به‌عنوان بازار پیشران انتظارات تورمی در سایر بازارها به‌خصوص بازار مسکن را هدایت می‌کرد.
در سال ۹۸ بازدهی بورس در حالی به ۱۸۷درصد رسید که نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران ۶۲ درصد و بازدهی بازار ارز ۲۲درصد بود. در واقع در سال ۹۸ بازدهی بازار سهام با شیب زیاد از بازدهی بازار مسکن وبازار ارز سبقت گرفت و در واقع در سال ۹۸ بازار سهام بازیگردان اصلی سایر بازارهای اقتصادی در شکل‌گیری انتظارات تورمی بود. در این سال انتظارات تورمی در بازار مسکن با توجه به میزان رشد شاخص کل بورس، رشد کرد.
رصد تحولات ماهانه بازدهی این سه بازار اثرگذار اقتصادی در سال ۹۹ نیز نشان می‌دهد در حالی‌که بازدهی بازار سهام در فروردین ماه امسال ۳۵ درصد بود، بازدهی بازار مسکن صفر و بازدهی بازار ارز با افت ۳درصدی همراه شد. در اردیبهشت ماه نیز بازدهی بازار بورس معادل ۴۳ درصد، بازار مسکن ۴/ ۹ درصد وبازار ارز به ۱۵ درصد رسید.
در خردادماه بازدهی بازار بورس به ۲۹درصد رسید. در همین ماه بازدهی بازار مسکن ۱۲ درصد و بازدهی بازار ارز ۶درصد بود.
در تیرماه اما بازدهی بازار سهام به ۵۱درصد، بازار مسکن به ۱۰ درصد وبازار ارز به ۱۴ درصد رسید و در تمام چهار ماه ابتدایی سپری شده از سال ۹۹، بازدهی بورس از دو بازار دیگر بالاتر بود طوری‌که بازدهی چهارماهه ابتدایی سال‌جاری برای فردی که از ابتدای فروردین ماه اقدام به ورود به بورس کرد به‌طور متوسط تا قبل از شروع مرداد ۲۷۵ درصد بود. این میزان بازدهی در بازار مسکن به ۳۴ درصد و در بازار ارز به ۳۶ درصد رسید.
راز اصلی سبقت بازار مسکن از بورس
با این حال در مردادماه یک تجربه متفاوت در زمینه بازدهی سه بازار سهام، ارز ومسکن به ثبت رسید. هر چند این رویداد به‌عنوان راز اصلی سبقت بازار مسکن از بورس به لحاظ بازدهی ماهانه، چندان دور از انتظار نبود. چراکه رابطه بلندمدت بازدهی در بازارهای مختلف نشان می‌دهد اگرچه بازدهی بورس از مسکن دست‌کم طی ۲۹ ماه منتهی به ابتدای مردادماه بیشتر بوده است ولی یک فاصله قابل‌انتظار همواره بین این دو بازار به لحاظ نرخ بازدهی وجود داشته است که گاهی این فاصله تحت‌تاثیر تغییر و تحولات اقتصادی افزایش یافته است ودر برخی موارد دیگر این فاصله جبران شده است.
بنابراین اصلی‌ترین دلیل سبقت بازار مسکن به لحاظ نرخ بازدهی از بازار سهام را می‌توان تلاش بازار مسکن برای جبران این عقب‌ماندگی عنوان کرد. ضمن آنکه ورود بخشی از سرمایه‌ها از بازارهای سهام و ارز در میانه تابستان و افزایش تقاضا برای خریدهای سرمایه‌ای از بازار ملک در تورم ماهانه ۵/ ۱۰ درصدی مسکن در مردادماه بی‌تاثیر نبوده است.
اما در این میان یک برداشت هم در میان برخی فعالان اقتصادی وجود دارد مبنی بر آنکه در جریان جبران این عقب‌ماندگی انتظار می‌رود هر چه از ابتدای سال ۹۷ تا پایان تیرماه سال ۹۹ شاخص کل بورس افزایش یافته است، این میزان رشد در بازار مسکن نیز تجربه شود. وقوع این انتظار اگرچه در این سطح در بازار مسکن قدری بعید به‌نظر می‌رسد اما در صورتی که دولت و متولی بخش مسکن و همچنین سیاست‌گذار پولی تدابیر ویژه‌ای را برای مقابله با این جریان اعمال نکنند، نرخ رشد قیمت مسکن می‌تواند در ماه‌های آینده قابل‌توجه باشد.
در واقع می‌توان با اعمال تدابیری نه به شکل دستوری بلکه از طریق جذاب‌سازی بازارهای موازی و در عین حال افزایش هزینه تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک، از وقوع این اتفاق و هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن جلوگیری کرد.
در گام اول و برای مقابله با هجوم سرمایه‌ها از بازار سهام به بازار مسکن باید شرایط و چشم‌انداز بازار سهام برای سرمایه‌گذاران به گونه‌ای ترسیم شود که بتوانند انتظار دریافت سود مناسب از این بازار در ماه‌های آینده را داشته باشند. منظور از سود مناسب، مداخله دولت در این بازار برای تحقق انتظار کسب بازدهی غیرواقعی و رشد هیجانی بورس نیست، بلکه دولت می‌تواند از طریق ادامه روند عرضه‌های اولیه به سهامداران و فعالان بورسی و انتشار اوراق، برای جلب سرمایه‌ها به این بازار اقدام و بازار سهام را بدون اعمال دخالت مستقیم تنظیم کند.
از سوی دیگر لازم است سیاست‌گذار پولی برای کاهش انتظارات تورمی و مهار نقدینگی سرگردان، به فوریت نسبت به افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی اقدام کند. در حال‌حاضر و با درنظر گرفتن نرخ تورم، نرخ واقعی سود سپرده‌های بانکی منفی است که همین عامل خود باعث افزایش سرمایه‌های سرگردان بین بازارهای موازی شده وبر افزایش حجم این سرمایه‌های سرگردان دامن می‌زند.
از سوی دیگر هم‌اکنون و در نبود یک نظام مالیاتی بازدارنده برای سفته‌بازی و سرمایه‌داری در بازار مسکن، ریسک سرمایه‌داری و سوداگری در این بازار صفر است و در واقع سوداگران وسفته‌بازان و سرمایه‌داران در حیاط خلوت مالیاتی نسبت به ورود هر مقدار دلخواه از سرمایه به این بازار امکان مانور دارند.
باید تدابیری اندیشیده شود که با وضع وعملیاتی‌سازی مالیات‌های موثر و بازدارنده، احتکار مسکن به حداقل برسد و ریسک سرمایه‌داری در بازار املاک مسکونی که در نهایت منجر به افزایش التهاب قیمتی در بازار مسکن وخروج بخش بیشتری از واحدها از دسترس متقاضیان مصرفی می‌شود، افزایش یابد.
علاوه بر دریافت مالیات از خانه‌های خالی با مکانیزم موثر و نرخ‌های بازدارنده، موثرترین شکل مقابله با احتکار مسکن و کنترل قیمت‌ها، تصویب وعملیاتی‌سازی دریافت مالیات سالانه از املاک برای افزایش هزینه سرمایه‌داری ملکی است. این تدابیر باعث می‌شود به شکل اتوماتیک، از شکل‌گیری موج هجوم نقدینگی به بازار مسکن وجهش قیمت به این واسطه، جلوگیری شود.
تجارب جهانی نشان می‌دهد نرخ مالیات سالانه بر املاک مسکونی در بازه ۹/ ۰درصدی تا ۵/ ۳ درصدی قیمت روز املاک مسکونی قرار دارد. مطالعات کارشناسی نشان می‌دهد نرخ این مالیات باید شناور باشد وبا در نظر گرفتن میانگین قیمت مسکن، املاکی که قیمت آنها از میانگین قیمت بالاتر است مشمول پرداخت مالیات بیشتر و املاک با قیمت پایین‌تر از نرخ میانگین، مشمول پرداخت مالیات با مبلغ کمتر شوند.